一個越來越小的市場

編者按：本文來自微信公眾號 巨潮WAVE（ID：WAVE-BIZ），作者：老魚兒，編輯：楊旭然，創業邦經授權轉載，頭圖來源攝圖網

(資料圖片僅供參考)

進入2023年，地產界最火的事情應該算是所謂的“萬柳少爺”將萬柳書院拉回到了人們的視線之中。

萬柳書院，作為中國地產界的傳說之一，早在2012年拿地時，就憑借總價26.3億、樓面地價折算41500元/平方米的價格轟動全國，成為名副其實的“雙料地王”。2022年，市場均價20萬+的萬柳書院有一套法拍房流出，更是拍出了36.6萬一平的成交天價。

熱度之下，除了萬柳，又有越來越多的豪宅被不斷挖出來。北京豪宅圈的一句順口溜也被人熟知：“萬柳的墻，西宸的缸，霄八的頂，融創的湖，紫辰院的樹，北平府的院子住著誰？”在買購網評選出的十大豪宅中，萬柳書院也只是堪堪入榜。

再度火熱起來的豪宅傳說，讓人們對財富階層生活的窺探欲再次熾熱了起來，各種被營造出來的消息，都會讓人們覺得似乎遍地豪宅不愁賣，人人都是大金主。但問題在于，事實的情況確實如此嗎？

01 房子里的戰斗機

1984年，中國福利分房取消，商品房走向歷史舞臺。在滿足大多數人普通住宅需求的同時，伴隨著一批先富起來的人的數量急劇增長，中國豪宅市場開始起步，在城市里匯聚成一個又一個的“富人區”。

比如在1990年萬眾期待的北京亞運會之后，亞運村成了富人、名人匯集的地塊之一。眾多影視體育明星、文化名人、金融精英人士、富商及外國人，選擇在亞運村及周邊地區居住。劉歡不僅激情演唱了《亞洲雄風》，更是身體力行地在亞運村安家置業，毛阿敏、劉曉慶等明星也相繼在亞運村買房。

除了稀缺地段的優質房源，也是從這個時候開始，專門針對高端人群開發的別墅項目也開始走進市場。

1992年，麗京花園項目開售，當時大紅大紫的影后鞏俐的入住，讓這個樓盤名噪一時。從此，這個被稱為北京首個外銷別墅的樓盤也拉開了北京豪宅市場向別墅進階的帷幕。之后，以麗京花園為起點逐漸形成了中央別墅區等諸多別墅群落。

豪宅的“豪”當然也要在價格上有所體現。在那個萬元戶都還非常稀缺的時代，北京市房價普遍不超過1000元，而亞運村的房價已經普遍高于5000元/㎡，甚至可以達到萬元。“拿大哥大，開汽車，住亞運村”成為當時有錢人的標志。

北京區域的傳統八大別墅區

而主要針對外國人的麗京花園一開盤，定價高達1200美元/平，當時的美元對人民幣匯率還是8元時代。

這樣的情況并不是在北京孤立存在，上海、廣州等一線城市同樣如此。尤其是在進入21世紀之后，隨著中國經濟發展和世界經濟的持續發展，豪宅在全中國城市遍地開花。中國房地產高速發展的20年間，豪宅市場供銷兩旺，成為最能升值的房地產商品。

以上海為例，2000年以來，魔都人民的年平均工資從15420元到2021年的124056元，漲幅超過了700%；魔都商品住宅平均價格從3176元/㎡，到36102元/㎡，漲幅超過1000%。而魔都豪宅的價格呢？2000年時，1萬元/平的價格已經是豪宅的天花板。而2022年，上海華洲君庭的樓王價格已經攀升到38萬元/平。

由于豪宅昂貴價格帶來的稀缺性和話題性，讓每一次豪宅的新聞露出，都會吸引著許多“吃瓜群眾”的社會關注。

畢竟每一個豪宅的背后，都是一個擁有響當當名號的富豪。

02 富豪們的心頭好

中國豪宅市場的快速膨脹，得益于中國富豪人數的急劇增長。

在2000年《財富》全球500強排行榜上，加上一家來自臺灣的公司，中國僅有10家財富500強企業。而且，上榜的中國大陸企業分別是：四大國有銀行，中石化、中石油、中國電力、中糧和中化集團。

清一色中字頭的國有企業，并未發現中國民營企業的身影。在這個時期，中國高端豪宅也只是起步階段，因為財富并未從“中字頭”大規模擴展到民營經濟。財富不在個人手上，自然就無法支撐豪宅市場。

而根據國家統計局數字，2012年以來，世界500強上榜的中國企業數量持續增長。我國企業上榜數量在2018年首次超越美國，已連續4年居世界首位。2021年，我國上榜企業數量再創新高，達145家。

2000年我國世界500強上榜企業總營收為2094.60億美元，到2021年這個數字已經達到11.54萬億美元，相當于2000年的55倍，增速遠超世界水平。

在此過程中，民營經濟成為發展的生力軍。民營企業貢獻了我國50%以上的稅收，60%以上的國內生產總值，70%以上的技術創新成果，80%以上的城鎮勞動就業，90%以上的企業數量。

根據全國工商聯發布的《2022中國民營企業500強調研分析報告》顯示，2021年共有28家民營企業500強入圍世界500強。中國民營企業500強入圍門檻也已經達到了263.67億元。19家500強企業營業收入超3000億元，88家500強企業資產總額超過千億元規模。

民營經濟有高速增長的特質，也有著更加集中的分配體系，一大批富豪因此迅速產生，這是豪宅市場產生和繁榮最重要的土壤。

胡潤曾經說：“中國現在有1100多位十億美元企業家，比美國多了六成。自2016年中國第一次超過美國以來，美國的十億美元企業家人數增加了三分之一，而中國翻了一倍。中國十億美元企業家人數超過了排在其后的三個國家，美國、印度和英國的總和。”

2021年，《胡潤百富2021中國高凈值人群家族安全報告》顯示，中國擁有600萬人民幣家庭凈資產的“富裕家庭”數量已達501萬戶；擁有千萬人民幣家庭凈資產的“高凈值家庭”有202萬戶；擁有億元人民幣家庭凈資產的“超高凈值家庭”數量達到13萬戶；擁有億元人民幣可投資資產的“超高凈值家庭”有7.7萬戶；擁有3000萬美元可投資資產的“國際超高凈值家庭”數量達到5.4萬戶。

富豪數量的爆炸式增長，帶動了豪宅市場的黃金時代。即便是在2018年往后，中國房地產市場整體調頭往下，但由于豪宅客戶天然擁有較高的風險抵御能力，豪宅市場反而是受影響最小的那個板塊。

但影響較小也并不代表不受影響。如今富豪們囤的房子已經足夠多了，并且這個群體本身的情況也出現了一些變化。

03 后勁已經不足

首先，中國頂級富豪的增長正趨于平緩。

根據胡潤全球富豪榜統計來看，2018年以前，中國億萬富豪數量在五年間內出現增長超過134%。但是在之后四年內增長僅為38%。尤其是在2019年，中國億萬富豪數量歷史性地出現下跌，雖然之后有所上揚，不過增速已經明顯放緩。

如今，中國已不再像改革開放之初以及剛剛進入世貿組織時期，是個隨處可以“掘金”的“荒野”，在國內行業開發和產業結構已基本趨于成熟的大背景下，富豪群體也趨于成型。尤其是在近幾年疫情和經濟承壓影響下，大規模制造頂級富豪的土壤基本不復存在，豪宅的增量市場自然不會永無止境。

其次，以往豪宅能在富豪群體中受到追捧，不僅因為豪宅擁有自用價值，可提升生活品質。還有很重要的一個原因——抗通脹能力強，保值增值能力突出，因此被當作某種程度上的理財產品。

不過，能力再高，也怕市場這把“殺豬刀”。隨著房地產普漲時代結束，豪宅也不能脫離經濟曲線的約束，其投資屬性正被大大削弱。

根據易居CEO丁祖昱披露的數據顯示：2022年全國5000萬以上的頂級新房豪宅只成交了383套，同比下跌40%。分城市看，1000萬以上豪宅中，克而瑞數據顯示：深圳2022年成交一手高價房6463套，同比跌15%；廈門成交803套，同比暴跌57%；蘇州共計成交629套，同比跌幅13%；武漢僅成交586套，同比跌幅為8%。

根據房地產自媒體“地產營銷人”發布的數據顯示，2022年，北京市別墅新增供應2216套，同比下降42%；成交3300套，同比下降34%；成交面積94.38萬平，同比下降38%。

更為關鍵的是，別墅成交均價45086元/㎡，同比下降5%；成交金額425.5億元，同比下降41%。

這意味著，別墅和普通住宅一樣，不再是只漲不跌的保值利器。

以往，名人成功后的標志性動作就是豪宅的購入。而最近，一些富豪的“揮淚大甩賣”，也許是市場轉寒前的“春江水暖鴨先知”。

張藝謀被傳出售位于無錫的一套別墅鬧得沸沸揚揚。足球運動員郜林以1.45億出售他在廣州的江景大平層，也讓無數中介排隊接活。甚至是萬科創始人王石都開始以3.5億的價格出售他在故宮旁邊的豪宅。網友根據某些中介發出的房屋介紹計算，這個價格已經是虧本。

類似的事情還有，據媒體報道，許家印的胞兄許家欽為幫其還債，在2022年初對外出售的廣州金碧華府，市場價1.1億元，但最終成交價僅為7000萬元。

地產大佬都開始甩賣豪宅，這不禁讓人把事情往更壞的方向去聯想。豪宅作為一種商品，正在經歷從需求旺盛到需求衰減的過程。即便是最頂端的一小部分不斷漲價，也無法改變這個趨勢的走向。

04 寫在最后

住什么樣的房子，最能代表一個人財富的殷實程度。豪宅市場也最能代表一個國家財富階層的財富實力。

而輿論對豪宅的關注，反映了人們對頂層人群財富的獵奇窺探。這將成為財經社會領域長期存在的話題。可以預見的是，“萬柳公子”或者“湯臣一品業主”的傳說仍會改頭換面，不斷出現。

隨著社會財富的不斷積累，仍會有更壕的豪宅繼續刷新著我們的認知上限，豪宅價格的下限和上限都將被不斷的拔高。

但我們不能因此而判斷，所有豪宅的價格都在不斷上漲，或者豪宅將永遠成為被瘋狂搶購的火爆商品。實際上，如今豪宅的價格越來越高的同時，其定義也在發生改變，其市場空間正在隨之縮小——更少的房子有資格被稱之為豪宅，更少的人有足夠財富實力買得起、住得上。

作為一個市場，豪宅已經告別巔峰，甚至是塌陷。萬柳書院們不僅沒法代表整個中國房地產市場，甚至連傳統意義上的“豪宅市場”都代表不了了。它們要一直漲，就讓它漲去罷。

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