對于關注國內公募REITs的投資者來說，最近又迎來了“喜大普奔”的好消息。8月8日晚間，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT發布《基金份額發售公告》。這兩只基金遭機構瘋搶，網下詢價認購倍數分別高達133.03倍和108.96倍;華夏北京保障房REIT則確定了詢價日期，發行節奏駛入快車道。

公募REITs網下詢價認購倍數首超130倍

8月8日晚間，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT均發布《基金份額發售公告》，募集總份額均為5億份，基金募集期同為8月16日至17日。紅土深圳安居REIT最終確定發售價格為2.484元/份，中金廈門安居REIT發售價格為2.600元/份。

值得一提的是，這兩只基金遭機構瘋搶，保險機構、券商自營、券商資管、私募基金、信托等主流機構投資者均有參與。紅土深圳安居REIT共收到83家網下投資者管理的252個配售對象的詢價報價信息，網下詢價認購倍數為133倍，這一數字刷新了國內基礎設施REITs詢價認購倍數最高紀錄。中金廈門安居REIT則有69家網下投資者管理的220個配售對象參與詢價，網下詢價認購倍數為108.96倍。

此外，華夏北京保障房REIT也在上交所發布基金詢價公告稱，將于8月12日開啟詢價。中國證監會準予華夏北京保障房REIT發售的基金份額總額為5億份，戰略配售、網下發售、公眾投資者發售的數量分別為3億份、1.4億份和0.6億份。

保障性租賃住房REITs收益風險更低

事實上，紅土深圳安居REIT和中金廈門安居REIT詢價階段就如此火爆，與公募REITs火熱的行情不無關系。如最近的一只公募REIT在7月26日上市，上市首日漲幅達到21.52%，最新價距發行價上漲31.21%。

公募REITs因其分紅比率高、可上市交易等特征，受到市場大力追捧較多的關注。自去年5月國內首批基礎設施公募REITs問世以來，截至目前，僅有14只公募REITs發行成立，公眾配售份額比例一直處于低位，屬于一份難求的緊俏產品。同時，在上市后表現不俗，收益頗高。

而相較于已上市的公募REITs項目，業內人士認為，保障性租賃住房REITs收益風險將更低，其項目的出租率更為穩定，抗周期屬性強，現金流也更為穩定。上述3只公募REITs均為保障性租賃住房項目。比如，紅土深圳安居REIT本次發行選取了4個深圳優質項目參與保障性租賃住房REITs試點，項目均已取得保障性租賃住房認定書且位于深圳核心區域或核心地段，整體出租率達99%，資產評估值約11.58億元。

事實上，截至目前，北京、上海、浙江等十余地已出臺加快發展保障性租賃住房相關政策，同時表示支持開展保障性租賃住房REITs試點。

中信證券表示，保障性租賃住房REITs帶有一定的公共服務屬性，而保障性租賃住房的租金較市場化租金往往有一定的折扣，因此保障性租賃住房往往具有穩定的出租率和租金收入，且核心城市的保障性租賃住房收益率不會受周期性風險的影響，這種屬性與REITs產品天然適配，看好底層資產運營受局部疫情影響更小的產權類REITs。

公募REITs要如何認購?

那么，如果想要參與公募REITs的認購，普通投資者該如何操作呢?方法其實并不難。

目前來說，公募REITs的認購方式有場內認購與場外認購兩種。場內認購和購買股票很像，在證券APP輸入想購買的REITs認購代碼就可以參與認購。需要注意的是，要先在證券賬戶中開通交易權限。不同的證券賬戶，權限開通的位置有所不同，具體可咨詢對應的券商客服。

場外認購則主要通過銀行、基金公司官網或第三方銷售機構認購基金份額。一般來說，每批REITs發行時會有發售期(也叫“募集期”)，一般為兩天。如果情況較為火爆，頭一天就募集滿額，則提前結束募集。

從投資門檻上看，深交所的場內認購是1000份為最低認購門檻，上交所的場內最低認購多數是1000元;而每只公募REITs場外的最低認購門檻不太一樣，有最低100元的，也有最低1000元的，投資者在參與認購時要看清楚相關規定和公告信息。

此外，如果公眾投資者在募集期內有效認購申請份額總額超過公眾投資者的募集上限，則實行尾日比例配售;若預計募集首日有效認購申請全部確認后，該基金公眾投資者募集總規模達到或超過公眾發售規模上限，公眾發售部分的募集期將提前結束。

簡單來說，如果公眾投資者募集規模為10億，卻在募集期首日有100億認購規模的話，每個投資者均能買到認購規模的1/10。同時公眾發售部分的募集期將提前結束。這與新股網上申購采用的“搖號”制度有著顯著不同。(記者 苗露)

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