10月20日，為進(jìn)一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)資產(chǎn)范圍，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。

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僅不到一周，國內(nèi)首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs即完成申報(bào)，意味著首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目已箭在弦上。

10月26日，證監(jiān)會和滬深交易所官網(wǎng)顯示，共4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品已正式提交申報(bào)材料，項(xiàng)目狀態(tài)顯示為已受理，資產(chǎn)類型包括購物中心、社區(qū)商業(yè)等。首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，華夏基金擔(dān)任基金管理人的產(chǎn)品共2只，包括華夏華潤商業(yè)REIT和華夏金茂購物中心REIT，另有中金基金管理的中金印力消費(fèi)REIT，嘉實(shí)基金管理的嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT。

多位REITs業(yè)內(nèi)人士表示，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報(bào)，使得公募服務(wù)實(shí)體產(chǎn)業(yè)與國家戰(zhàn)略方向進(jìn)一步擴(kuò)容，為落實(shí)國家“擴(kuò)大內(nèi)需”戰(zhàn)略背景下的投融資效能轉(zhuǎn)型升級提供了創(chuàng)新示范效應(yīng)。納入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施后，公募REITs將進(jìn)一步成為金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的創(chuàng)新工具和重要載體。

首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs落地

項(xiàng)目底層資產(chǎn)特色鮮明

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施作為承接居民消費(fèi)行為、釋放居民消費(fèi)潛力的物質(zhì)空間載體，具備服務(wù)民生的公共屬性，在擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)等方面發(fā)揮著重要的積極作用。發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是踐行國家關(guān)于加快新型消費(fèi)發(fā)展、恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的重大舉措。

作為一種新型的產(chǎn)權(quán)類公募REITs底層資產(chǎn)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施與工業(yè)廠房、倉儲物流、租賃住房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等有許多區(qū)別。《國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》(發(fā)改投資〔2023〕236號)中強(qiáng)調(diào)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的范圍為“優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。”

根據(jù)已披露的信息，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)包括購物中心、社區(qū)商業(yè)等，原始權(quán)益人包括華潤、金茂、印力、物美，均為我國頭部消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的參與者，旗下資產(chǎn)類型豐富，位于一、二線城市的資產(chǎn)較多。首批項(xiàng)目原始權(quán)益人的優(yōu)質(zhì)，也表明頭部企業(yè)對消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的積極態(tài)度。

據(jù)了解，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”要求，部分項(xiàng)目構(gòu)建了有效隔離機(jī)制，在機(jī)構(gòu)、人員、財(cái)務(wù)、資產(chǎn)和業(yè)務(wù)等方面均獨(dú)立于住宅開發(fā)主體，實(shí)現(xiàn)回收資金封閉管理，能夠確保消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT行穩(wěn)致遠(yuǎn)，防范資金變相流入商品住宅開發(fā)領(lǐng)域，為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展提供了積極保障。

積極服務(wù)國家發(fā)展戰(zhàn)略

構(gòu)建盤活優(yōu)質(zhì)存量消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施新模式

我國消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)市場化程度高、參與主體多元、存量資產(chǎn)可觀。以購物中心為例，我國已形成了體量巨大的存量購物中心。根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年末，我國存量購物中心數(shù)量超過5,500家，體量超過5.00億平方米。但是，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資周期長、初始投資成本高，新增投資缺口大，亟需補(bǔ)充資本金，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs則提供了很好的解決方案。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部表示，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為成熟REITs市場最主要的類型之一，資產(chǎn)規(guī)模大，市場化程度高，是投資消費(fèi)增長的重要載體。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可盤活優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，讓公募服務(wù)實(shí)體產(chǎn)業(yè)與國家戰(zhàn)略的能力得到更充分的發(fā)揮。更重要的是，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的亮相，有望為整個(gè)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)在“擴(kuò)大內(nèi)需”戰(zhàn)略背景下的投融資效能轉(zhuǎn)型升級，提供具有重大創(chuàng)新意義和示范效應(yīng)的綜合解決方案。

具體看來，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的成功發(fā)行將促進(jìn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施再投資，鼓勵(lì)更多的社會資本參與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，增加市場供給，為居民消費(fèi)提供更多、更便利、更優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)場景、提升消費(fèi)條件，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。供給側(cè)的優(yōu)化，驅(qū)動需求側(cè)的擴(kuò)大，也是實(shí)施中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于“把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置”的具體舉措，是對國家相關(guān)政策號召的貫徹落實(shí)，將為各類社會資本參與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資提供良好典范。

某消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的原始權(quán)益人表示，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT能夠?yàn)榇蛲?ldquo;投融建管退”的全鏈條，提供盤活存量資產(chǎn)的金融工具，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，同時(shí)可利用資本市場的定價(jià)功能，發(fā)現(xiàn)持有型資產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值，幫助企業(yè)回收資金用于新項(xiàng)目的建設(shè)和已有項(xiàng)目的升級改造，進(jìn)入良性發(fā)展循環(huán)。

從更長期視角來看，公募REITs的擴(kuò)募機(jī)制亦有利于將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目源源不斷地裝入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，回收資金繼續(xù)用于新項(xiàng)目的再投資，形成良性循環(huán)，提高行業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，做大資產(chǎn)規(guī)模，為全社會供應(yīng)高品質(zhì)的消費(fèi)場所，具備重要的推廣價(jià)值。

進(jìn)一步激發(fā)市場活力

推動公募REITs市場高質(zhì)量發(fā)展

目前，我國公募REITs已發(fā)行近30只產(chǎn)品，資產(chǎn)類型涵蓋生態(tài)環(huán)保、能源基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流等多種類型。首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的申報(bào)，預(yù)示著我國公募REITs底層資產(chǎn)將進(jìn)一步擴(kuò)容。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部表示，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施與人民生活息息相關(guān)，人民對消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的認(rèn)知更親切，投資人的認(rèn)可度更高，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目對管理人的主動管理能力也要求更高，資產(chǎn)想象空間和增長潛力一般也會更大。在當(dāng)前公募REITs持續(xù)擴(kuò)容的背景下，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有望充分激發(fā)公募REITs市場的活力。

同時(shí)，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，可與資本市場共享消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資價(jià)值，通過管理人對消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)、靈活和高效的主動運(yùn)營管理，為公募REITs市場提供具有韌性的產(chǎn)品，鞏固公募REITs市場繁榮，推動公募REITs市場快速發(fā)展。

華夏基金表示未來將持續(xù)通過豐富的公募REITs管理經(jīng)驗(yàn)和成熟的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，最大化發(fā)揮基金管理人的運(yùn)管能力，穩(wěn)定釋放優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值，助力公募REITs市場健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 基礎(chǔ)設(shè)施 消費(fèi) 首批 資產(chǎn)