滬深交易所首批9只基礎設施公募REITs(基礎設施領域不動產投資信托基金)正式上市，是我國公募REITs發展的關鍵一步，如何把這一國際市場上成熟的不動產金融產品，結合我國經濟社會發展需要和基礎設施投融資領域的實際情況，以試點方式穩步啟航，探索出一條適應我國國情的基礎設施公募REITs發展道路，一直以來受到各方諸多關注。

市場的高度關切，源于這一投融資工具所具有的多重現實意義。宏觀層面，公募REITs的推出有利于服務國家戰略，提升金融服務實體經濟能力。近年來，我國新區域協調發展空間格局進一步拓展，京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展、海南自貿港、深圳中國特色社會主義先行示范區等區域經濟發展戰略穩步推進，中央明確要求加快新型基礎設施建設，深入推進重大區域發展戰略，加快國家重大戰略項目實施步伐。公募REITs作為永續、權益型金融產品，能夠盤活存量資產，提升不動產投資的投資效率，是實現基礎設施投融資機制創新的重要工具。從首批9只產品看，所投基礎設施項目涵蓋垃圾處理及生物質發電、收費公路、產業園區、倉儲物流和污水處理等類型，覆蓋京津冀、粵港澳大灣區等重點區域。

基礎設施公募REITs在我國的潛在市場規模巨大。改革開放40多年來，經過長期的基礎設施投資建設，我們積累了大量成熟運營的優質項目，主要集中在交通、能源、環保、市政等領域。以粵港澳大灣區為例，有機構推算，粵港澳大灣區可通過REITs盤活的不動產規模達34萬億元，從這些存量基礎設施中篩選出5%到10%的資產進行REITs運作，對應的REITs市場規模就已經能夠形成全球排名第二的REITs市場。

從資本市場建設的角度看，公募REITs作為股票、債券和基金等傳統金融工具之外的另一類創新型金融產品，有利于豐富資本市場投融資工具，促進多層次資本市場發展。一方面，這類產品收益相對穩定，具有中等風險、中等收益的特征，從而較好地滿足保險資金、養老金、社保基金、銀行理財等機構投資者的投資需求;另一方面，公募REITs產品流動性較高，公募發行認購門檻低，由專業機構管理，可引導部分民間資金配置于優質、現金流穩定的不動產資產。

借由這一新的資產證券化產品，市場各參與主體的活力都將得到進一步增強：政府機構可以將基礎設施資產或權益讓渡給社會資本，從而收回資金用于滾動建設，改善地方政府負債水平;原始權益人可以有效優化企業資本結構、緩解資金壓力;投資者則能夠更直接地分享到國家區域重大發展戰略的紅利，享受基礎設施穩定的運營收入帶來的投資收益。

此前的認購情況顯示，首批9只公募REITs產品網下投資者和公眾投資者平均有效認購倍數均較高，投資者認購踴躍。這固然與首批產品底層資產盈利狀況穩健、收益確定性和吸引力較高有關，但也要看到，投資者提升對新產品的認知需要時間。在公募REITs起步階段，一些投資者對于這一產品的風險收益特點還缺乏了解，對于其背后存在的價格波動風險、基礎設施項目運營風險等所知不多。

首批試點項目能否順利穩步起步，仍有待市場考驗，需要各方既保持熱情，又保持理性冷靜，共同應對可能出現的各種問題。對于監管機構而言，對公募REITs產品交易重點監控，嚴厲打擊異常交易和違法違規行為，是維護市場良好生態的合宜之舉。對于投資者來說，更需要在投資前對相關資產的商業模式進行充分了解，保持一種理性投資的心態。

關鍵詞： 公募 REITs 基建 投資