“雙十一”當(dāng)天，深圳樓市也迎來利好消息，“豪宅稅”征收有了新的標(biāo)準(zhǔn)。從11月11日起，普通住宅不再設(shè)置價(jià)格線，只要小區(qū)容積率高于1.0的住宅、單套建筑面積在144平方米以下的均屬普通住宅，滿兩年可免征增值稅。

“新政策實(shí)施后，增值稅這一塊能省下20萬-30萬元左右，很多之前猶豫的買家都出手了。” 深圳市南山區(qū)的房產(chǎn)中介孫先生自11日晚就接到多位業(yè)主和購房者打來的咨詢電話。

“豪宅稅”免征新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)意味著深圳樓市的“松綁”嗎?這將對深圳樓市產(chǎn)生什么樣的影響?

深圳“豪宅”界定不再看總價(jià)，購房成本降低

所謂“豪宅稅”其實(shí)是“非普通住宅稅”，是對被認(rèn)定為“非普通住宅”的二手住房交易時(shí)征收的懲罰性稅收，主要體現(xiàn)在增值稅上。

具體來說，“普通住房”滿2年免征增值稅，“非普通住房”征收銷售價(jià)格與購入價(jià)格差額5%的增值稅。對于普通住房的界定，深圳此前一直執(zhí)行的是2015年的普通住房價(jià)格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)2015年9月25日發(fā)布的《關(guān)于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通告》規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套住房套內(nèi)建筑面積120(含本數(shù))平方米以下或者單套住房建筑面積144(含本數(shù))平方米以下;實(shí)際成交價(jià)低于本通告規(guī)定的所在區(qū)域普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)((不同區(qū)域的上限介于200萬元至490萬元之間))。”

所謂“價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)”，也即本次發(fā)布的新政策取消的價(jià)格線。按照《關(guān)于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通告》，羅湖區(qū)總價(jià)超過390萬元、福田區(qū)超過470萬元、南山區(qū)超過490萬元、鹽田區(qū)超過330萬元、寶安區(qū)超過360萬元、龍華區(qū)超過320萬元、龍崗區(qū)超過280萬元、光明區(qū)超過250萬元、坪山區(qū)超過200萬元、大鵬新區(qū)超過230萬元的房子，即使?jié)M足建筑容積率在1.0以上，且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或者單套住房建筑面積144平方米以下，也被認(rèn)定為“非普通住宅”，需要按照“豪宅稅”標(biāo)準(zhǔn)交稅。

11月11日下午，深圳市住房和建設(shè)局(下稱“深圳市住建局”)發(fā)布官方公告稱，日前，深圳市將普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：宗地容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下。

深圳市稅務(wù)局回應(yīng)稱，普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)政策由深圳市住建部門制定;深圳市買賣二手房增值稅稅收政策保持不變，現(xiàn)行政策為：個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

那么，各區(qū)普通住宅不再設(shè)置價(jià)格線后，原本在“豪宅”價(jià)格線以上的房子能省下多少稅費(fèi)呢?

以90平方米的房子為例，樂有家研究中心計(jì)算了深圳各區(qū)“原豪宅”依照新政策可省下的稅費(fèi)表，根據(jù)該中心測算，僅僅是一套90平方米的房子，最高就可省20萬元稅費(fèi)。

來源：樂有家研究中心

業(yè)內(nèi)人士分析，“豪宅稅”免征新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后對深圳市大戶型房源是較大的利好，尤其是羅湖、福田、南山及龍華這幾個(gè)原“豪宅線”偏低的區(qū)域。

根據(jù)樂有家研究中心的預(yù)測，新政對于樓市將產(chǎn)生不小的刺激，短期內(nèi)深圳二手住宅掛牌價(jià)將有所上漲，議價(jià)空間縮小，成交周期縮短，對于剛需客戶而言，即使因稅費(fèi)減少而導(dǎo)致售價(jià)上漲，但因房屋總價(jià)可納入貸款中，剛需的初始購房成本仍然會(huì)大大減少。

深圳市福田區(qū)的房產(chǎn)中介陳先生提到，近期成交量增多，也有業(yè)主因“豪宅稅”調(diào)整，第二天就調(diào)高了報(bào)價(jià)，但是漲價(jià)的業(yè)主大多不著急賣。南山區(qū)的房產(chǎn)中介孫先生則表示，調(diào)整“豪宅稅”政策一出來，電話就被打爆了，都是咨詢買賣二手住宅的。

樂有家片區(qū)分析師楊宣表示，目前，成交周期已經(jīng)縮短，之前很難賣的房子，現(xiàn)在很快就能賣掉了，在以后的交易中，大家會(huì)慢慢接受業(yè)主的漲價(jià)行為，客戶和業(yè)主兩方互相博弈最終會(huì)形成平衡點(diǎn)。

“豪宅稅”調(diào)整意味著深圳樓市“松綁”？

其實(shí)，隨著房地產(chǎn)市場形勢的變化，2015年9月公布實(shí)施的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)與居民合理住房需求日益不匹配，深圳樓市擁有大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無疑加大了剛需購房者的負(fù)擔(dān)。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月深圳二手住宅均價(jià)為54551元/㎡，按照90平方米來計(jì)算，套均總價(jià)490萬元，高出了任何一個(gè)區(qū)的豪宅線，而2018年深圳二手住宅成交主體集中在250萬-350萬元、350萬-500萬元，250萬-500萬元區(qū)間占比達(dá)51%。也即大量二手住宅處于原“豪宅線”以上，而高價(jià)二手住宅成交量低或未放盤。而在今年下半年深圳二手住宅均價(jià)持續(xù)走高的情況下，原“豪宅線”越來越顯得不合時(shí)宜。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，“豪宅稅”調(diào)整對于深圳樓市是一個(gè)非常大的利好，上一次“豪宅稅”標(biāo)準(zhǔn)為2015年出臺(tái)，時(shí)至今日已經(jīng)大大不符合深圳住宅標(biāo)準(zhǔn)，普通住宅“豪宅化”非常嚴(yán)重，大大打壓了剛性需求。在目前滿足剛需背景下，“豪宅稅”的變動(dòng)在預(yù)料之中;從新出臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)看，取消了各區(qū)的總價(jià)限制，只對面積做了限制，非常大比例的房源從豪宅變?yōu)槠胀ㄗ≌?，大大刺激?44平方米以下，以前在“豪宅線”以上的住宅成交，對于改善性需求來說是大利好。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，新規(guī)將讓很多房子都不是豪宅了，這對交易是一個(gè)極大的促進(jìn)，預(yù)計(jì)深圳的存量房會(huì)明顯地流轉(zhuǎn)起來。

那么，“豪宅稅”調(diào)整是否意味著深圳樓市“松綁”呢?

深圳市住建局在11月11日下午發(fā)布的官方公告中明確提到，這是在堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，落實(shí)國家減稅降費(fèi)精神，充分考慮普通居民家庭合理住房消費(fèi)而采取的一項(xiàng)舉措。需要特別強(qiáng)調(diào)說明的是，此次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并不影響深圳市房地產(chǎn)調(diào)控政策。未來深圳將通過住房制度深化改革，大力發(fā)展住房租賃市場，綜合運(yùn)用土地、金融、稅收、立法等手段，持續(xù)完善房地產(chǎn)調(diào)控措施，繼續(xù)遏制投機(jī)炒作行為，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

對于“其他城市會(huì)否跟進(jìn)深圳的做法”這個(gè)問題，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，此類政策的實(shí)質(zhì)其實(shí)是普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，這對全國很多城市亦有啟發(fā)意義，即后續(xù)也需要根據(jù)當(dāng)?shù)胤績r(jià)和剛需購房需求等，積極進(jìn)行普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，讓更多人享受優(yōu)惠政策。

關(guān)鍵詞： 深圳 取消 豪宅稅