出來混,總是要還的。

8月27日,信達地產發布的上半年銷售簡報顯示,今年上半年公司銷售金額僅為83.26億元,在此之前,信達地產2019年累計實現銷售金額265.58億元,“食言”270億元銷售目標。

“預計信達地產今年全年銷售額將出現較大幅度下降”,一位熟悉信達的業內人士分析,雖然有疫情影響,但對于信達地產來說,大量遲遲未能盤活的地王項目對資金的占壓、以及自身開發運營能力的欠缺,是其業績長期低位徘徊甚至一度告急的最主要原因,如果不能盡快解決這兩個核心問題,信達地產很可能在這一輪樓市調整中“掉隊”。

從2015年到2017年,通過不斷獲取地王刷存在感的信達地產,時至今日,其在房地產行業的微弱影響力,仍然仰賴于這些地王。國資委對央企投資地產設有明確的負債紅線,信達大肆搶地不但在政策邊緣游走,更與調控大勢相悖。與此同時,地王帶來的負累與虧損后遺癥,在多年之后,已越來越鮮明。

(小標題)頂風“作案” 430億高價搶到8個地王

2015年6月,位于廣州大道北梅花園地鐵站附近的廣日電梯舊廠地塊開拍,上海立瓴投資管理有限公司和廣州信達置業投資有限公司聯合體,在與綠地、保利、華發的短兵相接中最終勝出,以44.2億元收入囊中,折合樓面價約1.85萬元/平方米,溢價率達15.8%。

這也是總部設在北京的信達地產在公開土地市場的第一次出手。

此后,信達地產多次“虎口奪食”,從一眾大鱷中搶得高價地。據不完全統計,2015-2017三年間,信達地產一共在上海、廣州、深圳、杭州、合肥五地拿下8個地王,總地價超過430億,信達地產也因此被稱為“地王收割機”。

信達地產在2009年借殼上市,起初十分低調,項目也主要集中于二三線城市。上述三年間接連獲取地王,是信達地產首次出現在聚光燈下。但與高昂的拿地金額相比,直到2017年,信達地產的合同銷售額僅為224.71億元,無論規模還是影響力,均無法與一線房企相匹敵。

業界普遍認為,信達地產的崛起,有賴于其母公司強大的資源。信達地產的實際控制方為中國信達資產管理股份有限公司,后者是全國四大資產管理公司(也稱四大AMC)之一。

上海易居房地產研究院曾經發布的一份研報指出,房地產相關的不良資產由于抵押物價值高、升值潛力大,是AMC的賺錢利器,主要包括土地、在建工程、爛尾樓、投資物業等。四大AMC已悄然潛入房地產業,未來有可能成為房地產界的“最大地主”。

但該機構同時指出,與傳統房企相比,AMC旗下房地產子公司直接接盤進行房地產開發具有資金和資源雙重優勢,但操盤能力偏弱,這對于周期性強、市場波動激烈的房地產開發行業無疑是一大“硬傷”。

“類似于信達這類央企,主要仗著有錢有背景,本身對地產業務非常不了解。一個做不良資產的公司,能蓋出什么好房子?”中國房地產業協會一位專家如此評價信達:“拿到地王,信達需要找到合適公司共同開發,但政策的諸多限制,給信達帶來很大負面影響。接下來信達可能要面臨巨虧。”

(小標題)蛇吞象之后的“消化不良” 資金渠道受限

雖然有母公司的耀眼光環,但并不具備房地產開發運營能力的信達地產,在多番蛇吞象的操作之后,很快暴露出了弊端。

2018年后,限價、限售等樓市調控政策不斷施壓,很多地王項目面臨入市和銷售難題,信達地產的“地王后遺癥”也開始逐漸浮現。

截至2019年第三季度,在信達地產并表的5個地王中,有兩個項目一直未產生銷售業績,另有一個項目因定價偏高,銷售相對遲緩。

于2016年6月獲得、由信達地產獨立操盤的上海顧村地王,2017年和2018年,兩宗地塊先后開工,到2019年第三季度,該項目仍處于在建狀態,未產生任何銷售業績,項目的總投資額約為90億元,截至今年上半年,累計投資僅20億元。

種種跡象表明,曾經的地王光環,正在成為信達地產的沉重負擔。

隨著樓市調控持續施壓,房企的融資渠道大大受限,熱點一二線城市市場進入下行期。與大中型房企的逆勢上漲不同,2019年前三季度,信達地產權益銷售面積94.08萬平方米,權益銷售合同額159.8億元,同比分別下降13.5%和33%。

2019年1月、5月和7月,信達地產通過發行公司債共融資49億,但公司的資金壓力始終未能真正緩解。有分析認為,隨著樓市調控持續施壓,對母公司“輸血”的管控會越來越嚴厲,信達地產的資金渠道會受到影響。

6月,信達地產將旗下的廣東嘉駿投資置業有限公司、湛江市蘭花房地產開發有限公司、湛江市云宇房地產有限公司的全部股權進行轉讓,這三家公司正是信達此前介入湛江市最大民營企業嘉粵集團破產重組時收購的企業。

股權出讓信息顯示,截至2019年4月,這三家公司均處于資不抵債的狀況,所有者權益分別為-3.48億元、-5.85億元和-1.76億元。信達于2014年接手后,這些項目進展緩慢。截至2018年末,涉及的6宗地塊的待開發面積達到34.9萬平方米,與2017年相同。

業內人士認為,此番出讓項目可看作“止損”的表現,如果資金狀況未能持續改善,不排除信達地產繼續賣項目的可能。

“從買買買到賣賣賣,信達地產已經成為央企做地產的負面典型。”不愿具名的國資委人士表示。

(小標題)18個項目零預售,業主頻頻維權,前路依舊兇險

2019年,信達地產的現金流、凈利潤等指標均出現明顯下滑,在反映未來發展的指標上,拿地、新開工、竣工等同樣出現下降。公司曾表示,為應對市場風險,將“加大銷售力度,加快銷售回款,努力提高市場應變能力。”但事實上,效果并不佳。

到2020年上半年,信達地產銷售金額繼續下降。

2020年上半年,信達地產累計實現銷售面積 49.01 萬平方米(其中合作項目權益銷售面積 7.67 萬平方 米,代建項目銷售面積 1.18 萬平方米),銷售金額僅為83.26 億元(其中合作項目權益銷售金額 13.47 億元;代建項目銷售金額 5.35 億元)。

半年報顯示,位于寧波、嘉興、杭州、合肥、馬鞍山、蕪湖、淮南等地的18個項目,上半年預售金額和面積均為零。

除了銷售不暢,信達地產旗下產品質量也屢被詬病。在人民網地方領導留言板上,安徽合肥信達公園里二期業主投訴稱,小區存在高層外立面鼓包嚴重、凹凸不平等情形,業主認為存在脫落安全隱患,但項目方隨后給出的回復是“觀感稍差”。

安徽淮南市城鄉建設局也曾發文公示,信達地產旗下的舜耕樾府南地塊和北地塊,其中南地塊有混凝土存在孔洞、露主筋等缺陷,不符合規范要求,北地塊在檢查中被查出部分構造柱預留鋼筋偏位嚴重,個別磚砌體組砌方式不正確等12項問題。

“政策房質量問題頻發,一直就飽受行業詬病,信達地產不僅沒有承擔起社會責任,反而成為偷工減料劣質工程的負面代表,敗壞了央企形象。”一位長期研究央企的專家表示,多個地王項目急需解套、專業開發和運營能力亟待提升的信達地產,雖然有盤活不良資產起家的母公司中國信達撐腰,但苦日子已經開始。

關鍵詞： 信達地產 股份 有限公司